Cнижение темпов роста цен на недвижимость в странах Европы не дает оснований говорить о снижении надежности капиталовложений в недвижимость за границей. Такого мнения придерживаются в независимом консалтинговом центре «Кредит-Эксперт».
Как сообщили в НКЦ «Кредит-Эксперт», по словам его директора Юрия Филюка, в мире рынок недвижимости пропускает через себя более 22 % от всего финансового оборота «Покупка недвижимости за границей была и остается одним из самых надежных видов капиталовложений и приносит достаточно высокую прибыль домовладельцам», — отмечает он.
По мнению Ю.Филюка, несмотря на некоторое снижение темпов роста, цены на недвижимость продолжают уверенно «ползи» вверх в большинстве европейских стран. При этом он подчеркивает, что о правомерности таких заявлений также свидетельствуют показатели, опубликованные американским инвестиционным фондом «JPMorgan Asset Management».
В «Кредит-Эксперте» также отмечают, что сегодня приобрести недвижимость в некоторых европейских странах намного проще, чем обзавестись домом в Украине. «Для украинцев такой вид инвестиций актуален, прежде всего, ввиду спекулятивного характера ценообразования на отечественном рынке. Согласно отчету экспертов компании «Globalpropertyguide», Киев занимает «почетное», 21-ое место, в списке 100 самых дорогих городов мира.
По словам Ю.Филюка, выгода приобретения недвижимости в Европе обусловлена условиями ипотечного кредитования. «Зачастую взять кредит на недвижимость в Европе намного проще, чем в Украине. Так, самые лояльные условия кредитования предоставляются в Испании, на Кипре и во Франции. В Финляндии проще получить кредит на покупку квартиры, нежели на приобретение дома. Сложнее оформить кредит в Австрии и Португалии. Австрийские банки напрямую с иностранцами работают редко — обычно все риски берут на себя уполномоченные организации. Банк в Португалии перед выдачей кредита может запросить поручительство местного гражданина. А вот в Турции и Болгарии выдача кредитов иностранным гражданам началась совсем недавно, и процедура отработана слабо. Кроме того, ставки местных банков мало отличаются от украинских. В некоторых странах, например в Черногории, ипотечный кредит непросто получить даже гражданину страны, а иностранцам он вообще не выдается. В таких странах застройщики нередко предлагают свои схемы рассрочки», — поясняет эксперт.
Стоит отметить, что при получении кредита в Европе наиболее оптимальным считается привлечение в качестве посредника кредитного брокера. По статистике 60-70% ипотечных договоров заключается именно через них. «Банки видят в брокерских компаниях более эффективный канал для продвижения своих услуг, ведь брокеры выступают не только в качестве посредников, но и производят оценку рисков заемщика», — говорит Ю.Филюк.
Напомним, по данным американского журнала «Forbes», на первом месте в Европе по показателям роста цен на недвижимость находится Польша — тут цены на жилье в 2007 году подскочили на 28%. Существенно выросла в цене недвижимость на Кипре, в Исландии, Норвегии, Швеции и Великобритании. В Испании же, начиная с 2007 года, темпы роста цен на недвижимость замедлились. Во Франции рост цен сдерживался большими объема строительства, в Италии – снижением потребительского доверия к новому жилью, а в Дании – суровыми законами и высокими налогами. Одной из причин снижения цен в Эстонии, Греции, Германии и Ирландии эксперты называют централизацию рисков и зависимость цены на недвижимость в регионах от стоимости жилья в столице.
Количество компаний, занимающихся зарубежной недвижимостью, стремительно растет. Если в прошлом году на Ярмарке Недвижимости Болгарией «торговали» всего несколько участников, то на этот раз чуть ли не треть выставки была посвящена солнечным берегам этой страны.
Более того, минувшим воскресеньем закончилась выставка «Дом&home» — первое в своем роде петербургское мероприятие, посвященное только зарубежной недвижимости. Хотя Restate концентрируется главным образом на недвижимости в двух столицах России, обойти вниманием это событие мы не могли. Хотя бы потому что жителей этих самых столиц сегодня уж очень настойчиво стараются убедить, насколько надежнее, комфортнее, прибыльнее, правильнее и безопаснее вкладывать свои деньги именно в зарубежную недвижимость, а не в московскую и не в петербургскую. Какие аргументы при этом приводятся, и стоит ли им доверять?
Болгария: так дешево, что страшно
«У нас есть предложения по 700 евро за квадратный метр», — огорошила буквально с порога Ольга Рагозина, специалист компании Domeu LTd. – «Это же инвестиционный хит номер один. Конечно, есть и более дорогая недвижимость. В целом от 700 до 1100 евро в пределах 400 метров от моря купить вполне реально». Низкая цена как аргумент звучит практически в каждом разговоре, и это больше всего действует на неизбалованного скидками петербуржца.
Удивляет и то, что нет понятия спекулятивной цены. Если относительно московской «трешки» в Бибирево почти невозможно выяснить, почему метр в ней стоит больше 3 тысяч долларов, то цену болгарской «студии» вам распишут по всем параметрам: сколько метров от воды, какое качество строительства, каков приток туристов, что находится по соседству, какие особенности инфраструктуры. Но при этом насчет возможности сдачи квартиры в Бибирево сомневаться не приходится – квартиру снимут быстро и возможно по цене выше рынка, если на дворе будет удачный месяц. А вот со сдачей болгарской недвижимости не все так однозначно. Кроме выраженной сезонности, имеет значение и сам район Болгарии: отнюдь не вся эта страна заполоняется постоянно туристами, есть регионы в этом смысле очень спокойные, читай, для инвестиций малопригодные.
За низкими ценами стоят большие ограничения по коммерческому использованию. Даниэла Гочева, представитель болгарской строительной компании Amba со значением показывает буклеты с рекламой курорта в Банско. С ее точки зрения, даже обычный непрофессиональный инвестор должен обращать внимание не только на жилищный сектор. Коммерческая недвижимость развивается лучше, и у ее создателей больше идей, как преодолеть проклятую сезонность. Например, лыжные курорты дополняются полями для гольфа. «Классическая офисная недвижимость в Болгарии сейчас на подъеме, — сообщает госпожа Гочева. – Страна только что в прошлом году вступила в Евросоюз, и теперь европейские компании в массовом порядке открывают в городах Болгарии свои представительства. Так что инвестиции в бизнес-центры могут оказаться более эффективными». Но это уже не 700 евро за квадратный метр, хотя в сравнении с московской или питерской коммерческой недвижимостью все-таки дешевле.
Испания догоняет российские столицы
«Болгария, ну что такое Болгария? Развивающаяся страна. А Испания страна развитая, на нее и спрос другой. Разве 2 тысячи евро за квадратный метр – это так уж много?», — говорит Анастасия Волобой, ведущий менеджер компании «Costa Real». Когда выставка, которая позиционировалась как коллекция предложений во всем мире для петербуржцев (до 70 стран!), превращается в торговые ряды по продаже болгарских апартаментов с редкими вкраплениями стендов о Греции и Финляндии, поневоле начнешь нервничать. «Испания – это надежные, проверенные инвестиции. Хотя ипотечный американский кризис отозвался и на этом рынке, все равно он не потерял своей привлекательности. Как выразились здесь кризисные явления? Ипотечный кредит раньше открывали от 80% цены объекта, теперь открывают от 50-60%. Раньше ставка была 4,75, а теперь 5,75 – 7% годовых. Как вы понимаете, в сравнении с российскими ставками по ипотеке это приемлемо. Испанская недвижимость стабильно растет в цене на 10-15% в год. Из-за кризиса рост остановился, но такие вещи уже происходили, и через 1-2 года надо ожидать дальнейшего улучшения ситуации для инвесторов».
Конечно, условия кажутся привлекательными: любой нерезидент может купить в Испании недвижимость, владея лишь 50 тысячами евро. Но, обольщаясь испанскими пальмами и трехсотдвадцатью солнечными днями в году, нужно все же помнить, что в Москве и в Петербурге на рост цен американский ипотечный кризис практически не повлиял, хотя условия ипотеки ухудшились сильнее. Анастасия Волобой объяснила, что в Испании рынок так нервно отозвался на ухудшения «комфортности» ипотеки, поскольку основными покупателями недвижимости были англичане. Их мало интересовали возможности отдыха, и гораздо больше – выгодные условия инвестиций. Для этой категории покупателей колебания ставки даже на полтора процента могут иметь значения, тогда как российские инвесторы, по мнению продавцов, не настолько капризны. Как знать, как знать: пока внутренний рынок остается таким горячим, едва ли можно будет отвлечь от него достаточно потенциальных инвесторов. Тем более, ежемесячный доход от сдачи испанской недвижимости в аренду ежемесячного ипотечного платежа не покрывает.
Близкая далекая Европа
Привычно (и справедливо) считать, что цены на недвижимость выше в тех странах, где меньше риска для вложений. В этом плане Европа почти идеальна, хоть и не является сейчас «инвестиционным инструментом номер один». «Ближе всего к Санкт-Петербургу и популярнее у нас на сегодняшний день Финляндия», — рассказывает Екатерина Гольчикова, менеджер по продажам в Финляндии компании Westhome. – «Вообще-то наша компания продает недвижимость по всему миру, но именно здесь мы представили Европу, чтобы хоть как-то выделиться из тех, кто предлагает Болгарию и Испанию. В Финляндии петербуржцы охотно покупают и земельные участки, и дома. Сюда удобно везти семью на летний отдых, и цены на недвижимость здесь стабильно растут на 10-15% в год. В качестве инвестиций это очень разумное решение. При этом цены здесь (как и во многих странах Европы) на недвижимость ниже в 1,5-2 раза чем в Москве». Если согласиться с тем, что любая выставка дает некий срез рыночной ситуации, то инвестору с небольшим опытом именно север Европы показался бы наиболее сбалансированным и нерискованным предложением. Однако если на других направлениях есть льготы собственникам, то Европа — это означает довольно строгие правила пребывания в стране, несмотря даже на приобретенную недвижимость или землю (180 дней в году в течение 5 лет). И хотя инвестиционные задачи не предполагают жизни за рубежом, это тоже накладывает некоторые ограничения на спрос и многих склоняет все-таки инвестировать в отечественные объекты.
Чем вызван такая активность компаний, продающих зарубежную недвижимость? Вероятно, сыграли свою роль прошлогодние прогнозы по остановке роста цен на основные стандартные предложения у отечественных компаний. К тому же, появилась относительно новая мода – покупать второй дом для отдыха. При всем обилии предложений трудно говорить, что появились все условия для инвестиционного бума в отношении зарубежной жилой и коммерческой недвижимости. Скорее имеет место искусственный подъем ажиотажа, который необходим: ведь несбывшиеся прогнозы – это почти всегда финансовые потери.
This post is also available in:
Русский 
English (Английский)
